关于楼市泡沫 这是最新表态!

2018-03-19 00:46

关于楼市泡沫 这是最新表态!   时间:2018年03月05日 14:24:10 中财网    
  从2018年开始到2020年左右,我们中国最重要的任务之一就是防控金融风险,在这个主旨任务之下,我们在分析经济趋势和投资前景的时候势必要赋予防控金融风险更重要的权重。如果没有考虑甚至忽视这一层,就去对货币政策,楼市股市的前景做判断,那么其实很可能出现重大的偏差。

  今天,中国经济的核心领导层之一,全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民专门针对金融风险做出了表态,下面我们来看看他是怎么说的:
  据证券时报网,全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日在住地接受记者采访时表示,防范金融风险是今后三年三大攻坚战之一,任务非常艰巨,今年经济增长速度比去年还高了0.2个百分点,但各类金融风险正在逐步的显露。要如期实现全面建成小康社会的目标,防范金融风险的底线必须要守住。

  杨伟民表示,从他的个人体会看,至少要从四个方面共同发力以实现防范金融风险的目标:
  一是在实体经济当中要继续深化供给侧结构性改革,去僵尸企业、去产能要继续推动。“僵尸企业占用了大量的金融资源,不去僵尸企业的话就会形成不良贷款”。

  二是地方政府要有节制地去借贷,不要过度举债,特别是不要过度地变换手法举借隐性债务。地方政府要控制债务新增量,逐步化解存量。

  “现在隐性债务风险的问题比较大,具体情况我并不是特别清楚,但感觉地方政府这方面的问题已经比较严重了。”杨伟民说。

  三是在房地产领域要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为,房地产市场现在是有泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进,比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程,这需要立法方面的措施。

  四是金融系统本身,这也是最重要的方面。首先是要控制货币总量,不能再滥发货币;控制信贷增量,同时坚决堵住监管制度漏洞,补齐监管短板。此外,要加强监管而不是放松金融监管。

  关于杨伟民提到的四点看法,由于相对敏感,暴哥不打算进行解读,我们直接进入第三、四点,也就是大家比较关心的楼市以及货币政策走向。

  先来看楼市本身:
  关于楼市杨伟民首先是肯定了楼市有泡沫,他的态度是泡沫在一二线城市,而三四线城市还可以。

  暴哥以为,这个观点和态度基本上和目前楼市分城市进行的调控思路是一样的,即在热点城市进行严控,且当一个城市有楼价抬头升温的迹象之后立刻加码调控政策(包含相应的房贷政策),而对于三四线城市来说,目前明确是要去继续去库存。

  另外,正所谓振裘持领,我们的调控思路其实要抓住重点,方可事半功倍。什么是重点?当然还是一二线城市。因为他们的房价具有天花板作用,一二线城市放假的高度决定着三四线城市的房价可能上涨空间。(这也算是一种比价小效应)。所以把一二线城市的房价控制住,本身对于三四线城市可能的上涨幅度就是一个抑制。

  如果我们撇开调控思路,从泡沫本身来说,暴哥觉得根据不同的理解,可能方向性和实效性的理解会产生不同的感受。

  比如,从固态的指标来分析,比如房价收入比、房价租金比等扥来衡量,应该说大多数一二线城市泡沫化程度更高,三四线城市更低。但如果我们以动态的眼光,长远的眼光看问题那可能会得出截然相反的结论。

  打个比方,在股市上如果把腾讯、阿里等大盘股的市盈率看做一线城市的泡沫化程度,那么其实从静态估值的角度来说,腾讯们比很多小盘股的市盈率要高得多。

  但是大家也知道,像腾讯和阿里这种具有场景、流量、平台等垄断性优势的企业,他的强大护城河和建立起来的壁垒,让他能够具备长期稳健增长,甚至高增长的前景和变现能力。而这种巨大的优势对于投资人来说其实必然是趋之若鹜的,高估值作为结果也是必然。

  相应的,对于一二线城市来说,由于城市本身在资源、配套、位置、规划等等建立起来的巨大优势也让他们长期吸引人流和资金到来,那么其实结果也很容易带来高估值。

  换句话说,对于一二线城市来说,暴哥以为,相对于三四城市来说,可能他本身就应该是有一定的估值溢价的。

  而三四线城市,尽管可能现在的估值低,但是由于其城市自身发展的局限性,人口和资金的吸附能力相对较差,合理估值水平可能反而应该是比较低的。

  这种思考之下,其实就带来一个问题,现有的泡沫视角可能从长期来看,结果是相反的。

  那么关于房地产的风险如何释放,杨伟民提出:
  这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进,比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程,这需要立法方面的措施。

  简单来说,暴哥的理解是决策层是不希望泡沫继续扩大,但是也不希望现有的泡沫破裂。那么这就需要让楼市暂时冻起来,等着经济的发展节奏,人们的收入节奏跟上房价的水平,从而减少泡沫的程度;
  另一方面,楼市的泡沫目前集中在买卖市场,而非租赁市场,决策层是希望能够通过同属于房地产市场的租赁市场来分担买卖市场的负担,从需求的角度化解楼市的过热需求,从而建立起长效机制。进一步缓解长期楼市泡沫的可能发展速度。

  从上面的一些思路再继续推演,暴哥觉得可以得出几个比较明确的结论:
  第一,为了控制泡沫,建立长效机制,楼市的稳定平缓其实既是结果(控制泡沫,防风险)也是必备条件(建立长效机制)。

  第二,未来的调控持续多久既要看楼市风险化解的时间,也要看长效机制推进的时间,而这是二位一体的,很可能最终这两点会决定我们未来买房的时间窗口。

  说完楼市,我们再来看看,和楼市息息相关的货币政策。

  杨伟民指出:首先是要控制货币总量,不能再滥发货币;控制信贷增量,同时坚决堵住监管制度漏洞,补齐监管短板。此外,要加强监管而不是放松金融监管。

  杨伟民的观点总结一下其实就是双支柱调控框架的概念。

  暴哥一直觉得货币政策宽松是资产价格走高的源头,而监管的强度则决定了资产泡沫的疯狂程度(放大器的作用)。

  此前,由于货币政策重在经济周期,锚定的是通胀,就业率等宏观数据,而非金融周期的表征资产价格,所以其实监管层面不由自主的会被货币政策宽松带动,尤其在经济比较困难的时候,为了摆脱经济的发展,刺激信贷的投放,很容易监管失调。

  而如今,在我们提出双支柱,即货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,之后,紧货币+强监管将是未来的主要金融政策组合,强强联手的背景下,作为经济周期的一环,对于吃资金的房地产行业来说,肯定是不利的,而作为金融周期的主要特征房价来说,加强监管就更为不利的。

  最后总结一下,在紧货币+强监管的金融政策背景下,在楼市去泡沫的调控背景下,当前肯定不是买房的窗口期。只有当“强强组合”出现弱化的苗头之后,我们入市买楼方为上策!(暴.财.经)

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